Metodología

Entiende las métricas de inversión de BestYieldFinder.

Una guía breve sobre qué significa cada número, cuándo usarlo y dónde tener cuidado.

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Guía de métricas Puntuación del mercado Rendimiento bruto del alquiler Años hasta recuperar la inversión Actividad Etiquetas de confianza Límites

Cómo leer cada métrica

Solo lo esencial: significado, fórmula, mejor uso y advertencia.

Puntuación del mercado

Una puntuación relativa de 0 a 100 para comparar mercados dentro de un país.

Responde

Cómo se clasifica un mercado después de combinar varias señales de BestYieldFinder.

Úsala para

Comparar rápidamente mercados dentro de un país.

Advertencia

Es relativa al país: no la compares como una calificación global universal.

S_m=norm(Y,M,I_r,I_s)

Puntuación del mercado

Potencial de inversión

Qué tan atractivo es el rendimiento bruto frente a alternativas cercanas.

Momentum del precio

Si los precios por metro cuadrado se fortalecen o se debilitan.

Demanda de alquiler

I_r

Cuánta actividad del lado del alquiler es visible en el mercado.

Demanda de compra

I_s

Cuánta actividad del lado comprador es visible en el mercado.

Normalización

norm

Escala señales distintas para que se puedan comparar dentro de un país.

norm significa que BestYieldFinder escala las señales de componentes frente a mercados comparables del mismo país.

Rendimiento bruto del alquiler

Alquiler anual comparado con precio de compra.

Responde

Cuánto alquiler bruto anual puede producir un mercado en relación con el precio de compra.

Úsala para

Filtrar potencial de ingresos.

Advertencia

Bruto, no neto: excluye impuestos, financiación, reparaciones, vacancia y costes de cierre.

Y_gross=12xR_medP_medx100

Rendimiento bruto del alquiler

Y_gross

Alquiler anual dividido por precio de compra, mostrado como porcentaje.

Alquiler mediano

R_med

Alquiler mensual típico anunciado en el mercado y segmento seleccionados.

Precio mediano de compra

P_med

Precio típico de venta anunciado en el mercado y segmento seleccionados.

R_med es el alquiler mensual y P_med es el precio de compra. El resultado es el rendimiento bruto antes de costes.NotaLos valores de ciudad son una media ponderada de los rendimientos de los segmentos.

Años hasta recuperar la inversión

Una estimación simple de recuperación bruta.

Responde

Cuántos años de alquiler bruto harían falta para igualar el precio de compra.

Úsala para

Comparar la recuperación bruta simple entre mercados similares.

Advertencia

No es una previsión de beneficio. Los retornos netos dependen de costes, impuestos, financiación y vacancia.

T_payback=P_med12xR_med

Años hasta recuperar la inversión

T_payback

Cuántos años de alquiler bruto harían falta para igualar el precio de compra.

Precio mediano de compra

P_med

Precio típico de venta anunciado en el mercado y segmento seleccionados.

Alquiler mediano

R_med

Alquiler mensual típico anunciado en el mercado y segmento seleccionados.

P_med es el precio de compra y R_med es el alquiler mensual. El resultado es una estimación bruta de recuperación antes de gastos.

Índice de actividad de alquiler

Una señal de actividad del mercado de alquiler.

Responde

Qué tan activo parece el lado del alquiler del mercado.

Úsala para

Comprobar si el rendimiento está respaldado por movimiento de alquiler.

Advertencia

No es una previsión de vacancia ni garantiza que una unidad se alquile rápido.

I_rent=norm(S_rent,F_rent,A_rent)

Índice de actividad de alquiler

Oferta activa

S_rent

Cuántos anuncios de alquiler están visibles para el mercado seleccionado.

Frescura

F_rent

Si la evidencia es lo bastante reciente como para confiar en ella.

Evidencia de actividad

A_rent

Señales de que los anuncios de alquiler rotan o se actualizan.

Normalización

norm

Escala señales distintas para que se puedan comparar dentro de un país.

BestYieldFinder normaliza estas señales en una señal comparable de demanda de alquiler.

Índice de actividad de venta

Una señal de actividad del mercado de venta.

Responde

Qué tan activo parece el lado comprador del mercado.

Úsala para

Comprobar si un mercado muestra movimiento visible del lado comprador.

Advertencia

La actividad no equivale a liquidez para una propiedad concreta.

I_sale=norm(S_sale,F_sale,A_b)

Índice de actividad de venta

Oferta de venta

S_sale

Cuántos anuncios de venta están visibles para el mercado seleccionado.

Frescura

F_sale

Si la evidencia es lo bastante reciente como para confiar en ella.

Actividad compradora

A_b

Señales de que los compradores están activos alrededor de la ubicación seleccionada.

Normalización

norm

Escala señales distintas para que se puedan comparar dentro de un país.

BestYieldFinder normaliza estas señales en una señal comparable de demanda de compra.

Impulso de precios

Una señal del movimiento reciente del precio por metro cuadrado.

Responde

Si los precios suben, bajan o se mantienen laterales frente a mercados comparables.

Úsala para

Añadir contexto de tendencia de precios al rendimiento y la actividad.

Advertencia

Los cambios de corto plazo en anuncios pueden ser ruidosos en mercados con poca evidencia.

M_price=norm(ΔC_m2,K_trend)

Impulso de precios

Cambio de precio por m²

ΔC_m2

Movimiento reciente del precio anunciado por metro cuadrado.

Consistencia de la tendencia

K_trend

Si el movimiento parece consistente y no un salto aislado con ruido.

Normalización

norm

Escala señales distintas para que se puedan comparar dentro de un país.

BestYieldFinder normaliza estas señales en una señal comparable de impulso de precios.

Precio mediano de venta

Precio típico de venta anunciado.

Responde

Por cuánto se anuncia una propiedad típica en el mercado seleccionado.

Úsala para

Dimensionar el nivel de precio de compra antes de comparar rendimiento.

Advertencia

Los precios anunciados pueden diferir de los precios finales de transacción.

P_med=median(p_i)

Precio mediano de venta

P_med

El precio típico de venta anunciado después de ordenar anuncios comparables depurados.

Precio de venta depurado

p_i

Un precio de venta anunciado comparable del mercado y segmento seleccionados.

Mediana

median

El valor central, usado porque es menos sensible a anuncios extremos.

P_med es la mediana de los precios de venta anunciados depurados p_i para el mercado y segmento seleccionados.

Alquiler mediano

Alquiler mensual típico anunciado.

Responde

Qué alquiler mensual pide una propiedad típica.

Úsala para

Entender el nivel de alquiler antes de analizar rendimiento y recuperación.

Advertencia

El alquiler anunciado no equivale al alquiler logrado después de vacancia o concesiones.

R_med=median(r_i)

Alquiler mediano

R_med

Alquiler mensual típico anunciado en el mercado y segmento seleccionados.

Alquiler mensual depurado

r_i

Un alquiler mensual anunciado comparable después de eliminar registros no válidos y valores extremos.

Mediana

median

El valor central, usado porque es menos sensible a anuncios extremos.

R_med es la mediana de los alquileres mensuales anunciados depurados r_i asociados al mercado y segmento seleccionados después de excluir registros no válidos y valores extremos.

Coste por metro cuadrado

Precio típico de venta por metro cuadrado.

Responde

Cuán caro es el espacio en el mercado seleccionado.

Úsala para

Comparar niveles de precio entre ubicaciones con tamaños de unidad distintos.

Advertencia

Las definiciones de superficie y la calidad de los anuncios pueden variar según la fuente.

C_m2=median(p_i/a_i)

Coste por metro cuadrado

C_m2

Precio típico de venta anunciado por metro cuadrado en el mercado seleccionado.

Precio de venta depurado

p_i

Un precio de venta anunciado comparable del mercado y segmento seleccionados.

Superficie útil

a_i

La superficie útil en metros cuadrados del mismo anuncio depurado.

Mediana

median

El valor central, usado porque es menos sensible a anuncios extremos.

C_m2 es la mediana del precio de venta dividido por superficie para anuncios depurados con datos utilizables de metros cuadrados.

Etiquetas de confianza

La confianza indica cuánto peso conviene dar a una métrica.

Alta

Alta confianza

Evidencia más sólida. Mejor para comparar directamente.

Media

Confianza media

Señal utilizable. Revisa el contexto de apoyo.

Baja

Baja confianza

Evidencia limitada. Trátala como direccional.

Una confianza baja no significa que un mercado no sea atractivo. Significa que la evidencia es más limitada, por lo que las cifras visibles merecen más cautela.

Límites

Las métricas suelen usar precios anunciados, no precios finales de transacción.
La cobertura varía por país, nivel de ubicación, tipo de propiedad y segmento.
Los mercados con poca evidencia deben tratarse como direccionales.
La Puntuación del mercado y las métricas de actividad son comparaciones, no garantías de rendimiento.