Metodologia

Comprendi le metriche di investimento di BestYieldFinder.

Una breve guida a cosa significa ogni numero, quando usarlo e dove fare attenzione.

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Guida alle metriche Punteggio del mercato Rendimento lordo da affitto Anni al recupero Attività Etichette di confidenza Limiti

Come leggere ogni metrica

Solo l’essenziale: significato, formula, uso migliore e avvertenza.

Punteggio del mercato

Un punteggio relativo 0-100 per confrontare mercati all’interno di un paese.

Risponde

Come si classifica un mercato dopo la combinazione di più segnali BestYieldFinder.

Usala per

Confrontare rapidamente mercati all’interno di un paese.

Avvertenza

È relativo al paese: non confrontarlo come un voto globale universale.

S_m=norm(Y,M,I_r,I_s)

Punteggio del mercato

Attrattività d'investimento

Quanto è attraente il rendimento lordo rispetto alle alternative vicine.

Momentum del prezzo

Se i prezzi al metro quadrato si stanno rafforzando o indebolendo.

Domanda di affitto

I_r

Quanta attività lato affitti è visibile nel mercato.

Domanda di acquisto

I_s

Quanta attività lato acquirenti è visibile nel mercato.

Normalizzazione

norm

Scala segnali diversi così possono essere confrontati all’interno di un paese.

norm significa che BestYieldFinder scala i segnali dei componenti rispetto a mercati comparabili nello stesso paese.

Rendimento lordo da affitto

Affitto annuo confrontato con prezzo di acquisto.

Risponde

Quanto affitto lordo annuo può produrre un mercato rispetto al prezzo di acquisto.

Usala per

Filtrare il potenziale di reddito.

Avvertenza

Lordo, non netto: esclude tasse, finanziamento, riparazioni, vacanza e costi di chiusura.

Y_gross=12xR_medP_medx100

Rendimento lordo da affitto

Y_gross

Affitto annuo diviso per prezzo di acquisto, mostrato come percentuale.

Affitto mediano

R_med

Affitto mensile tipico richiesto nel mercato e segmento selezionati.

Prezzo mediano di acquisto

P_med

Prezzo tipico richiesto nel mercato e segmento selezionati.

R_med è l’affitto mensile e P_med è il prezzo di acquisto. Il risultato è il rendimento lordo prima dei costi.NotaI valori di città sono una media ponderata dei rendimenti dei segmenti.

Anni al recupero

Una semplice stima di rientro lordo.

Risponde

Quanti anni di affitto lordo servirebbero per eguagliare il prezzo di acquisto.

Usala per

Confrontare il rientro lordo semplice tra mercati simili.

Avvertenza

Non è una previsione di profitto. I rendimenti netti dipendono da costi, tasse, finanziamento e vacanza.

T_payback=P_med12xR_med

Anni al recupero

T_payback

Quanti anni di affitto lordo servirebbero per eguagliare il prezzo di acquisto.

Prezzo mediano di acquisto

P_med

Prezzo tipico richiesto nel mercato e segmento selezionati.

Affitto mediano

R_med

Affitto mensile tipico richiesto nel mercato e segmento selezionati.

P_med è il prezzo di acquisto e R_med è l’affitto mensile. Il risultato è una stima lorda del recupero prima delle spese.

Indice di attività degli affitti

Un segnale di attività del mercato degli affitti.

Risponde

Quanto appare attivo il lato affitti del mercato.

Usala per

Verificare se il rendimento è supportato da movimento nel mercato degli affitti.

Avvertenza

Non è una previsione di vacanza e non garantisce che una specifica unità venga affittata rapidamente.

I_rent=norm(S_rent,F_rent,A_rent)

Indice di attività degli affitti

Offerta attiva

S_rent

Quanti annunci di affitto sono visibili per il mercato selezionato.

Freschezza

F_rent

Se l’evidenza è abbastanza recente da essere affidabile.

Evidenza di attività

A_rent

Segnali che gli annunci di affitto ruotano o vengono aggiornati.

Normalizzazione

norm

Scala segnali diversi così possono essere confrontati all’interno di un paese.

BestYieldFinder normalizza questi segnali in un segnale comparabile di domanda di affitto.

Indice di attività delle vendite

Un segnale di attività del mercato delle vendite.

Risponde

Quanto appare attivo il lato acquirenti del mercato.

Usala per

Verificare se un mercato mostra movimento visibile dal lato acquirenti.

Avvertenza

L’attività non equivale alla liquidità di una proprietà specifica.

I_sale=norm(S_sale,F_sale,A_b)

Indice di attività delle vendite

Offerta in vendita

S_sale

Quanti annunci di vendita sono visibili per il mercato selezionato.

Freschezza

F_sale

Se l’evidenza è abbastanza recente da essere affidabile.

Attività degli acquirenti

A_b

Segnali che gli acquirenti sono attivi intorno alla posizione selezionata.

Normalizzazione

norm

Scala segnali diversi così possono essere confrontati all’interno di un paese.

BestYieldFinder normalizza questi segnali in un segnale comparabile di domanda di acquisto.

Impulso dei prezzi

Un segnale del movimento recente del prezzo al metro quadrato.

Risponde

Se i prezzi stanno salendo, scendendo o restando laterali rispetto a mercati comparabili.

Usala per

Aggiungere contesto di trend dei prezzi a rendimento e attività.

Avvertenza

Le variazioni di breve periodo negli annunci possono essere rumorose nei mercati sottili.

M_price=norm(ΔC_m2,K_trend)

Impulso dei prezzi

Variazione del prezzo al m²

ΔC_m2

Movimento recente del prezzo richiesto al metro quadrato.

Coerenza del trend

K_trend

Se il movimento sembra coerente e non un singolo salto rumoroso.

Normalizzazione

norm

Scala segnali diversi così possono essere confrontati all’interno di un paese.

BestYieldFinder normalizza questi segnali in un segnale comparabile di impulso dei prezzi.

Prezzo mediano di vendita

Prezzo tipico richiesto in vendita.

Risponde

A quale prezzo viene proposto un immobile tipico nel mercato selezionato.

Usala per

Dimensionare il livello del prezzo di acquisto prima di confrontare il rendimento.

Avvertenza

I prezzi richiesti possono differire dai prezzi finali di transazione.

P_med=median(p_i)

Prezzo mediano di vendita

P_med

Il prezzo tipico richiesto dopo aver ordinato annunci comparabili depurati.

Prezzo di vendita depurato

p_i

Un prezzo richiesto comparabile dal mercato e segmento selezionati.

Mediana

median

Il valore centrale, usato perché è meno sensibile agli annunci estremi.

P_med è la mediana dei prezzi richiesti depurati p_i per il mercato e segmento selezionati.

Affitto mediano

Affitto mensile tipico richiesto.

Risponde

Quale affitto mensile viene richiesto per un immobile tipico.

Usala per

Capire il livello dell’affitto prima di analizzare rendimento e rientro.

Avvertenza

L’affitto pubblicizzato non coincide con l’affitto effettivo dopo vacanza o concessioni.

R_med=median(r_i)

Affitto mediano

R_med

Affitto mensile tipico richiesto nel mercato e segmento selezionati.

Affitto mensile depurato

r_i

Un affitto mensile richiesto comparabile dopo la rimozione di registrazioni non valide e valori anomali.

Mediana

median

Il valore centrale, usato perché è meno sensibile agli annunci estremi.

R_med è la mediana degli affitti mensili richiesti depurati r_i associati al mercato e segmento selezionati dopo l’esclusione di registrazioni non valide e valori estremi.

Costo al metro quadrato

Prezzo tipico di vendita al metro quadrato.

Risponde

Quanto è costoso lo spazio nel mercato selezionato.

Usala per

Confrontare livelli di prezzo tra località con immobili di dimensioni diverse.

Avvertenza

Le definizioni di superficie e la qualità degli annunci possono variare per fonte.

C_m2=median(p_i/a_i)

Costo al metro quadrato

C_m2

Prezzo tipico richiesto al metro quadrato nel mercato selezionato.

Prezzo di vendita depurato

p_i

Un prezzo richiesto comparabile dal mercato e segmento selezionati.

Superficie utile

a_i

La superficie utile in metri quadrati dello stesso annuncio depurato.

Mediana

median

Il valore centrale, usato perché è meno sensibile agli annunci estremi.

C_m2 è la mediana del prezzo di vendita diviso per superficie per annunci depurati con dati utilizzabili sui metri quadrati.

Etichette di confidenza

La confidenza indica quanto peso dare a una metrica.

Alta

Alta confidenza

Evidenza più forte. Migliore per il confronto diretto.

Media

Confidenza media

Segnale utilizzabile. Controlla il contesto di supporto.

Bassa

Bassa confidenza

Evidenza sottile. Trattala come direzionale.

Una confidenza bassa non significa che un mercato non sia attraente. Significa che l’evidenza è più sottile, quindi i numeri visibili meritano più cautela.

Limiti

Le metriche usano di solito prezzi richiesti, non prezzi finali di transazione.
La copertura varia per paese, livello della località, tipo di proprietà e segmento.
I mercati con pochi dati vanno trattati come direzionali.
Il Punteggio del mercato e le metriche di attività sono confronti, non garanzie di performance.