Методология

Поймите инвестиционные метрики BestYieldFinder.

Краткое руководство: что означает каждое число, когда его использовать и где нужна осторожность.

Перейти к

Гид по метрикам Оценка рынка Валовая арендная доходность Годы до окупаемости Активность Метки доверия Ограничения

Как читать каждую метрику

Только главное: смысл, формула, лучший способ использования и оговорка.

Оценка рынка

Относительная оценка 0–100 для сравнения рынков внутри одной страны.

Отвечает

Как рынок ранжируется после объединения нескольких сигналов BestYieldFinder.

Используйте для

Быстро сравнивать рынки внутри одной страны.

Оговорка

Оценка относительна стране: не сравнивайте ее как универсальный глобальный рейтинг.

S_m=norm(Y,M,I_r,I_s)

Оценка рынка

Инвестиционная привлекательность

Насколько привлекательна валовая доходность относительно близких альтернатив.

Ценовой импульс

Укрепляются или ослабевают цены за квадратный метр.

Спрос на аренду

I_r

Насколько заметна активность со стороны аренды на рынке.

Спрос на покупку

I_s

Насколько заметна активность покупателей на рынке.

Нормализация

norm

Масштабирует разные сигналы, чтобы их можно было сравнивать внутри одной страны.

norm означает, что BestYieldFinder масштабирует сигналы компонентов относительно сопоставимых рынков в той же стране.

Валовая арендная доходность

Годовая аренда по сравнению с ценой покупки.

Отвечает

Сколько валовой годовой аренды рынок может дать относительно цены покупки.

Используйте для

Фильтровать потенциал дохода.

Оговорка

Это валовая, не чистая метрика: без налогов, финансирования, ремонта, вакантности и затрат на сделку.

Y_gross=12xR_medP_medx100

Валовая арендная доходность

Y_gross

Годовая аренда, деленная на цену покупки, показанная в процентах.

Медианная аренда

R_med

Типичная месячная арендная ставка в объявлениях для выбранного рынка и сегмента.

Медианная цена приобретения

P_med

Типичная цена покупки в объявлениях для выбранного рынка и сегмента.

R_med — месячная аренда, а P_med — цена покупки. Результат — валовая доходность до учета расходов.ПримечаниеГородские значения являются средневзвешенным значением доходностей сегментов.

Годы до окупаемости

Простая оценка валовой окупаемости.

Отвечает

Сколько лет валовой аренды потребуется, чтобы сравняться с ценой покупки.

Используйте для

Сравнивать простую валовую окупаемость между похожими рынками.

Оговорка

Это не прогноз прибыли. Чистая доходность зависит от расходов, налогов, финансирования и вакантности.

T_payback=P_med12xR_med

Годы до окупаемости

T_payback

Сколько лет валовой аренды нужно, чтобы сравняться с ценой покупки.

Медианная цена приобретения

P_med

Типичная цена покупки в объявлениях для выбранного рынка и сегмента.

Медианная аренда

R_med

Типичная месячная арендная ставка в объявлениях для выбранного рынка и сегмента.

P_med — цена покупки, а R_med — месячная аренда. Результат — валовая оценка окупаемости до расходов.

Индекс активности аренды

Сигнал активности рынка аренды.

Отвечает

Насколько активной выглядит арендная сторона рынка.

Используйте для

Проверить, подкреплена ли доходность движением рынка аренды.

Оговорка

Это не прогноз вакантности и не гарантия, что конкретный объект быстро сдастся.

I_rent=norm(S_rent,F_rent,A_rent)

Индекс активности аренды

Активное предложение

S_rent

Сколько объявлений аренды видно для выбранного рынка.

Свежесть

F_rent

Достаточно ли свежая доказательная база, чтобы ей доверять.

Сигналы активности

A_rent

Сигналы того, что объявления аренды обновляются или быстро меняются.

Нормализация

norm

Масштабирует разные сигналы, чтобы их можно было сравнивать внутри одной страны.

BestYieldFinder нормализует эти сигналы в сопоставимый сигнал спроса на аренду.

Индекс активности продаж

Сигнал активности рынка продаж.

Отвечает

Насколько активной выглядит сторона покупателей рынка.

Используйте для

Проверить, есть ли на рынке видимое движение со стороны покупателей.

Оговорка

Активность не равна ликвидности конкретного объекта.

I_sale=norm(S_sale,F_sale,A_b)

Индекс активности продаж

Предложение продажи

S_sale

Сколько объявлений продажи видно для выбранного рынка.

Свежесть

F_sale

Достаточно ли свежая доказательная база, чтобы ей доверять.

Активность покупателей

A_b

Сигналы активности покупателей вокруг выбранной локации.

Нормализация

norm

Масштабирует разные сигналы, чтобы их можно было сравнивать внутри одной страны.

BestYieldFinder нормализует эти сигналы в сопоставимый сигнал спроса на покупку.

Ценовой импульс

Сигнал недавнего движения цены за квадратный метр.

Отвечает

Растут, падают или движутся боком цены относительно сопоставимых рынков.

Используйте для

Добавлять контекст ценового тренда к доходности и активности.

Оговорка

Краткосрочные изменения в объявлениях могут быть шумными на тонких рынках.

M_price=norm(ΔC_m2,K_trend)

Ценовой импульс

Изменение цены за м²

ΔC_m2

Недавнее движение цены предложения за квадратный метр.

Устойчивость тренда

K_trend

Выглядит ли движение устойчивым, а не единичным шумным скачком.

Нормализация

norm

Масштабирует разные сигналы, чтобы их можно было сравнивать внутри одной страны.

BestYieldFinder нормализует эти сигналы в сопоставимый сигнал ценового импульса.

Медианная цена продажи

Типичная цена продажи в объявлениях.

Отвечает

По какой цене обычно выставляют недвижимость на выбранном рынке.

Используйте для

Оценить уровень цены покупки перед сравнением доходности.

Оговорка

Цены в объявлениях могут отличаться от финальных цен сделок.

P_med=median(p_i)

Медианная цена продажи

P_med

Типичная цена продажи в объявлениях после сортировки очищенных сопоставимых объявлений.

Очищенная цена продажи

p_i

Одна сопоставимая цена продажи из объявления для выбранного рынка и сегмента.

Медиана

median

Срединное значение; оно менее чувствительно к экстремальным объявлениям.

P_med — медиана очищенных цен продажи в объявлениях p_i для выбранного рынка и сегмента.

Медианная аренда

Типичная месячная арендная ставка в объявлениях.

Отвечает

Какую месячную аренду обычно запрашивает типичный объект.

Используйте для

Понять уровень аренды перед анализом доходности и окупаемости.

Оговорка

Заявленная аренда не равна фактически достигнутой аренде после вакантности или уступок.

R_med=median(r_i)

Медианная аренда

R_med

Типичная месячная арендная ставка в объявлениях для выбранного рынка и сегмента.

Очищенная месячная арендная ставка

r_i

Одна сопоставимая месячная арендная ставка после удаления некорректных записей и выбросов.

Медиана

median

Срединное значение; оно менее чувствительно к экстремальным объявлениям.

R_med — медиана очищенных месячных арендных ставок r_i для выбранного рынка и сегмента после исключения некорректных записей и экстремальных выбросов.

Стоимость квадратного метра

Типичная цена продажи за квадратный метр.

Отвечает

Насколько дорого стоит площадь на выбранном рынке.

Используйте для

Сравнивать уровни цен между локациями с разными размерами объектов.

Оговорка

Определения площади и качество объявлений могут различаться по источникам.

C_m2=median(p_i/a_i)

Стоимость квадратного метра

C_m2

Типичная цена продажи за квадратный метр на выбранном рынке.

Очищенная цена продажи

p_i

Одна сопоставимая цена продажи из объявления для выбранного рынка и сегмента.

Полезная площадь

a_i

Полезная площадь в квадратных метрах для того же очищенного объявления.

Медиана

median

Срединное значение; оно менее чувствительно к экстремальным объявлениям.

C_m2 — медиана цены продажи, деленной на площадь, для очищенных объявлений с пригодными данными о метраже.

Метки доверия

Доверие показывает, какой вес стоит придавать метрике.

Высокое

Высокое доверие

Более сильная доказательная база. Лучше подходит для прямого сравнения.

Среднее

Среднее доверие

Полезный сигнал. Проверьте поддерживающий контекст.

Низкое

Низкое доверие

Тонкая доказательная база. Рассматривайте как направление.

Низкое доверие не означает, что рынок непривлекателен. Оно означает, что доказательная база тоньше, поэтому к видимым числам стоит относиться осторожнее.

Ограничения

Метрики обычно используют цены из объявлений, а не финальные цены сделок.
Покрытие зависит от страны, уровня локации, типа недвижимости и сегмента.
Рынки с небольшим объемом данных стоит рассматривать как ориентир.
Оценка рынка и метрики активности — это сравнения, а не гарантии результата.